GİRİŞ
Mülkiyet hakkı, bireylere bir mal üzerinde kanunları ve üçüncü şahısların haklarını ihlal etmediği sürece, her türlü tasarruf yetkisini ve bağımsızlığı veren mutlak bir haktır. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın m. 35'de mülkiyet hakkı koruma altına alınmış ve mülkiyet hakkının sadece kamu yararı amacıyla sınırlanacağı belirtilmiştir.
Anayasa'nın m. 46'da kamulaştırma tanımı yapılmıştır. Buna göre kamulaştırma; Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre kendi uhdesine almasıdır.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, Devlet ve kamu tüzel kişilerince kamulaştırılmasında yapılacak işlemleri, kamulaştırma bedelinin hesaplanmasını, taşınmaz malın ve irtifak hakkının idare adına tescilini, kullanılmayan taşınmaz malın geri alınmasını, idareler arasında taşınmaz malların devir işlemlerini, karşılıklı hak ve yükümlülükler ile bunlara dayalı uyuşmazlıkların çözüm usul ve yöntemlerini düzenler. Bu kanun hükümleri irtifak kurulmasındaki usul ve esasları da belirleyen kanundur.
İdare, kamulaştırma işleminin idari aşamasında satın alma usulüne başvurarak taşınmaz maliki ile bedel konusunda anlaşmaya çalışmakta, şayet bir anlaşma sağlanamazsa kamulaştırmanın yargısal aşamasına geçilmekte ve idare bedel tespit ve tescili davası açmaktadır. Davaya konu taşınmazda yapılan keşif, bilirkişi raporları ve yapılan itirazlara göre değerlendirme yapılarak hakim tarafından hakkaniyete uygun bir bedel tespit edilir. Bedel hak sahibine ödendikten sonraki aşamada tescil gerçekleştirilir.
Kamulaştırma işlemini yapan idare, her daim ihtiyacı olan taşınmaza sahip olmak için kanunda belirtilen usul ve esaslara uygun şekilde hareket etmemekte, fiili veya hukuki olarak uhdesine almakta veya kullanmaktadır. Kamulaştırmasız el atma, idarenin kamu yararı amacıyla özel mülkiyetteki taşınmazlara Kamulaştırma Kanunu'nda belirtilen usul ve esaslara uymaksızın el atmasıdır. İdarenin bu eylemleri karşılığında haksız fiil hükümlerine göre zararın giderilmesi yoluna gidilmektedir.
Kamulaştırma işlemleri mülkiyet kamulaştırması (tam kamulaştırma) ve irtifak kamulaştırması olarak iki ana başlıkta incelenecektir.
MÜLKİYET KAMULAŞTIRMASI (TAM KAMULAŞTIRMA)
Mülkiyet hakkı, hukuk sistemleri tarafından ele alınan diğer bütün hakların kendisinden türediği düşüncesiyle adeta tüm hakların anası olarak görülmektedir. Mülkiyet hakkı, hukuk sistemimiz tarafından da korunma altına alınmış bir haktır. Ne var ki mülkiyet kavramı, toplumun temellerinin atıldığı ilk zamanlardan bu yana sürekli bir değişim ve gelişim içerisinde olmasından ötürü, üzerinde tanımsal olarak uzlaşılamayan bir kavram olarak nitelendirilmiştir. Bu nedenle mülkiyet hakkının kapsamı, niteliği ve kısıtlanma amaçları yönünden devletlerarasında ciddi boyutta farklılıklar söz konusu olabilmektedir.
Türk Medeni Kanunu'nun m. 683'de mülkiyet hakkı, hukuk sistemimizin kişiye tanımış olduğu haklar sınırında bir 'şey' üzerinde istediği şekilde kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkileri veren bir hak olarak nitelendirilmiştir. Ayrıca malikin, maliki bulunduğu şeye dair hukuka aykırı şekilde müdahalede bulunan kimselere karşı bu tecavüzü önleme ve maliki olduğu şeyi geri alma yetkisi veren bir hak olarak tanımlanmıştır
Anayasa'nın 13. maddesinde temel hak ve özgürlüklere dair sınırlamanın ancak kanun ile yapılabileceği ifade edilmiştir. Anayasa'nın 35. maddesinde düzenlenmiş olduğu gibi mülkiyet hakkı kamu yararı sebebiyle sınırlandırılmaktadır. Bu aşamada asıl önem verilmesi gereken yer kamu yararı kavramının, tüm hukuk sistemlerince büyük öneme sahip olan mülkiyet hakkını nasıl kısıtlayabildiği konusudur. Bu durumda karşımıza 'kamulaştırma' kavramı çıkmaktadır. Kamulaştırma, esasında kişilerin özel menfaati ile kamu yararının çatışarak, kamu gücü nedeni ile kamu yararının galip gelmesidir. Esasında özel menfaat bir bakıma kamu yararı için malik tarafından kamu yararına sunulmaktadır. Modern hukuk devleti görüşüne göre gerçek veya özel kişilerin mülkiyetinde bulunan bir taşınmaza ihtiyaç duyan idare, kamu yararının bulunduğu durumlarda ve kamu hizmetlerini yerine getirebilmek için Anayasa'nın 46. maddesinde düzenlenmiş olan şartlarla söz konusu taşınmaz malı kamulaştırabilir.
Mülkiyet kamulaştırması, Türk Medeni Kanunu'nun m. 683'de tanımlanmış olan mülkiyet üzerine bulunan kullanma, yararlanma ve tasarruf edebilme gibi tüm hakların kamulaştırma işlemi ile birlikte kamulaştırmayı yapan kuruma geçmesidir. Bu tür kamulaştırma işleminde, kamulaştırmadan önceki malikin tüm hakları sona ermektedir.
İRTİFAK KAMULAŞTIRMASI
İrtifak hakkı kelime anlamı olarak başkasının arsa, yol, bahçe vb. taşınmaz malından belirli bir yolda yararlanma hakkı olarak tanımlanmıştır. İrtifak hakkı; bir şey üzerine ve özellikle taşınmaza yükletişmiş bir külfet şeklinde de tanımlanabilir. Bu nedenle yükümlü taşınmazın malikinin diğer bir kişiye veya başka bir taşınmaz malikine karşı mülkiyet hakkına ilişkin yetkilerinden bazılarını kullanmaktan çekinmesi veya bu yetkilerden bazılarının irtifak hakkına sahip olan kimse tarafından kullanılmasına izin vermek zorunluluğunu ifade etmektedir.
İrtifak hakkı, ayni hakların sahibine tanıdığı kullanma ve yararlanma yetkilerini içeren bir haktır. Hakkın kapsamını teşkil eden bu yetkiler ilke olarak sınırlı vasıftadır. Başka bir anlatımla hakkın sahibi hakkın konusu olan eşyayı ancak hakkın içeriğinde belirtilen biçimde kullanmak veya ondan yararlanmak durumundadır.
İdare lehine irtifak kurulması, idarenin tek yanlı iradesi ile kendi lehine irtifak kurması anlamına gelmektedir. Söz konusu kavramın çağrıştırdığı ilk husus idare lehine irtifak tesis edilirken kamu gücünden yararlanılmasıdır. Kamu gücü ile idare lehine irtifak kurulması, Anayasa'nın 'Kamulaştırma' başlıklı 46'ncı maddesi kapsamında idare lehine kurulan irtifaklar için kullanılan bir ifadedir. Zira idare kamu gücüne dayanarak kamu yararı amacıyla ve tek taraflı iradesi ile özel kişilere ait taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını kamulaştırabilmekte veya bu taşınmazların üzerinde lehine idari irtifak kurabilmektedir. Bu hakkının nasıl kurulacağı 2942 sayılı Kamulaştırma Kanun'da düzenlenmiştir. Adı geçen Kanun'un m. 4 f. 1'e göre; taşınmaz malın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine, amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmaz malın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda, irtifak kamulaştırmasını uygulamaya yol gösterecek şekilde açıklayamamaktadır. Bu nedenle irtifak kamulaştırması genel olarak Yargıtay kararları ile yönlendirilmektedir (Şenol, 2012). Çünkü bu konu ile ilgili bir açıklama yönetmeliği yoktur. Yargıtay'ın tanımına göre; taşınmazın kamulaştırma öncesindeki değeri ile irtifakın geçmesinden sonraki değeri arasındaki fark irtifak kamulaştırma bedelidir. Bu kamulaştırma bedelinin nasıl tespit edilmesi gerektiğini Yargıtay kararlarında görmekteyiz.
Yargıtay Kararları Işığında İrtifak Kamulaştırmasının Temel İlkeleri
1) İrtifak hakkı kurulması amacıyla yapılan kamulaştırmalarda, gerilim hattının geçti mülkiyetin metrekare birim değeri hesaplanır. Yüksek iletim hattının taşınmazın tamamında sebep olacağı Değer Düşüklüğü Oranı (DDO) hesaplanır. Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde kamulaştırma bedeli, bu kamulaştırma nedeniyle taşınmazın tamamında oluşacak değer düşüklüğüdür.
2) İrtifak hakkına konu yüksek iletim hattının sadece zeminde işgal ettiği izdüşüm alanı değil, taşınmazın tamamında meydana getireceği DDO'nın hesaplanması gerekmektedir.
3) İrtifak hakkına ilişkin kamulaştırma bedeli; taşınmazın üzerinde bina varsa, zemin ve bina bedeli toplamı üzerinden hesaplanmalıdır.
4) Yüksek gerilim hattı irtifakı sebebiyle öngörülen bedel, irtifak alanının kamulaştırma bedelinden yüksek çıkması halinde, irtifak kamulaştırması sebebiyle verilebilecek bedel, irtifak alanının zemin bedelini aşmamalıdır.
5) Eğer yüksek gerilim hattı dışında taşınmaz üzerine dikilen pilon varsa; önce direk yerinin zemin bedeli hesaplanır ve taşınmazın alanından direk yeri alanı düşüldükten sonra DDO hesaplanır.
6) İrtifak hakkı kurulmuş olan taşınmazda bu irtifak nedeniyle oluşacak değer düşüklüğünün en fazla (taşınmazın cins ve niteliğine göre uygun kullanımını önemli ölçüde etkileyen özel bir durum yoksa) irtifaktan etkilenen alanın mülkiyet değerinin arazide % 35'i, arsada ise % 50'si oranında olacağı kabul edilmektedir.
7) Pilon yeri(Elektrik direğinin bulunduğu alan) irtifak hakkı kamulaştırmasına değil, mülkiyet kamulaştırmasına konu olmaktadır. Yani pilon alanın kamulaştırma bedeli tam olarak ödenir.
Değer Düşüklüğü Oranını Etkileyen Faktörler
Değer düşüklüğünü etkileyen faktörler;
- Taşınmazın büyüklüğü
- İrtifakın kapladığı alan,
- Taşınmazın geometrik durumu
- Taşınmazın kullanım biçimi (imar durumu)
- Taşınmazın arsa ya da tarım arazisi oluşu,
- İrtifakın (petrol boru hattı, doğal gaz boru hattı, enerji nakil hattı, su isale hattı vb.) niteliği
- Geçiş şekli ve güzergahı
YÜKSEK İLETİM HATTININ KALDIRILMASI
Türk Medeni Kanun'un 1026. maddesine göre; bir ayni hakkın sona ermesiyle tescil her türlü hukuki değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki, terkini isteyebilir.
Tapu memuru bu istemi yerine getirirse, her ilgili, bu işlemin kendisine tebliği tarihinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir.
Tapu memuru, resen hakime başvurarak ayni hakkın sona erdiğinin belirlenmesine ilişkin karar verilmesini istemeye ve hakimin vereceği karara dayanarak terkin işlemini yapmaya yetkilidir.
İRTİFAK BEDELİNİN ÖDENİP ÖDENMEDİĞİNİ NASIL ÖĞRENİLİR
Yüksek iletim hattı geçirilmeden önce, pilon yerleri için mülkiyet kamulaştırılması, hattı geçtiği alan için ise irtifak kamulaştırılması yapılmaktadır. Ünümüzde yüksek gerilim hatlarının birçoğunun kamulaştırma işlemi yapılmamıştır. Kamulaştırma yapılıp yapılmadığının öğrenilmesi için hattın işleteni veya bağlı olduğu kuruma başvurulması gerekmektedir. Yüksek gerilim hattı bulunan gayrimenkulün tapu kaydında şerh olması, irtifak kamulaştırılmasının yapılmadığı anlamına gelmediği gibi, yapıldığı anlamına gelmemektedir.
İRTİFAK BEDELİNİN NASIL ALIRIM
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Geçici Madde 6'ya göre; kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen 9/10/1956 tarihi ile 4/11/1983 tarihi arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazlara veya kaynaklara kısmen veya tamamen veyahut irtifak hakkı tesis etmek suretiyle malikin rızası olmaksızın fiili olarak el konulması sebebiyle, mülkiyet hakkından doğan talepler, bedel talep edilmesi halinde bedel tespiti ve diğer işlemler bu madde hükümlerine göre yapılır. Bu maddeye göre yapılacak işlemlerde öncelikle uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır.
Düzenlemeye göre, 9/10/1956 tarihi ile 4/11/1983 tarihi arasında yapılmış ve kamulaştırma bedeli ödenmemiş bulunan yüksek gerilim hatları için öncelikle uzlaşma yoluna başvurulması gerekmektedir. Uzlaşma başvurusu aşamasında idare ile anlaşılmaması halinde dava açılması gerekecektir. Dava gayrimenkulün bulunduğu yetki alanına giren Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmaktadır.
